SJ Financial - шаблон joomla Joomla

Управляющий партнер Focus Estate Fund Андрей Козин об инвестиционном климате, проблемах с контролирующими органами и работе в странах ЕС

Инвестиционный фонд Focus Estate Fund - не самая известная компания на украинском рынке, хотя владеют компанией местные предприниматели. Ее фокус - небольшие объекты коммерческой недвижимости в Центральной Европе. За последние полтора года фонд стал собственником трех небольших торговых центров в Польше и Чехии, в следующем году намерен приобрести еще три объекта за границей. Почему компания не вкладывает деньги в Украину, как изменилась инвестиционная привлекательность нашей страны за последние три года и с какими проблемами сталкиваются инвесторы - в интервью LIGA.net рассказывает управляющий партнер Focus Estate Fund Андрей Козин.

 

 

О приобретениях за рубежом
- О вашем фонде Focus Estate Fund известно немного. Фактически только то, что вы готовы потратить на покупку недвижимости примерно 50 млн евро. Как создавали фонд и кто ваши партнеры?

- Узнаваемость нам не нужна. 50 млн евро мы готовы инвестировать не сразу, а в течение нескольких лет. Для Украины это значительная сумма, на западных рынках это минимальная цифра при создании подобных фондов. Данные о партнерах есть на сайте фонда - это Максим Школьник, Николай Стеценко, Олесь Романишин.

- Месяц назад вы купили ритейл-парк Most Retail Park в Чехии. Во сколько он обошелся?

- Мы подписали договор о неразглашении информации по сделке, поэтому точную цифру назвать не могу. Доходность этого ритейл-парка без кредитного плеча превышает 9% годовых в евро.

У нас есть опыт работы в Польше, мы были акционерами польской компании Kleba Invest еще до того, как она вышла на Варшавскую фондовую биржу. Это польский девелопер, который специализировался на разработке концепции, строительстве, сдаче в аренду и продаже торговых парков. У меня и моего партнера Максима Школьника был опцион на продажу акций основному инвестору, который мы реализовали.

- Это уже третья сделка. За последний год фонд стал владельцем ритейл-парка Centro Ostrava в Чехии и торгового центра Galeria Sandomierz в Польше. Почему покупаете небольшие объекты?

- Эти активы мы купили в 2016 году. У больших объектов существенно ниже доходность, при этом риски, с моей точки зрения, выше.

- Почему?

- Например, в крупном торговом центре раньше было больше торговли, а сейчас необходимо больше развлечений, ресторанов. Проводить реконструкцию в большом и сложном объекте дороже.

Ритейл-парки привлекают арендаторов низкой арендной ставкой, отсутствием общих зон. Все арендаторы имеют отдельные входы в магазины с большой парковки. В ритейл-парках открывают магазины такие крупные операторы, как H&M, Mediamarkt.
Ритейл-парки размещаются в одноэтажных зданиях, и если завтра требования рынка изменятся, то такие объекты легко переформатировать. Например, под фитнес-центры, логистику для интернет-торговли, выставочные центры, услуги и развлечения.

- Удалось ли заполнить арендаторами чешский и польский торговые центры?

- Заполняемость ТЦ Galeria Sandomierz около 97%, в ритейл-парке Centro Ostrava мы даже сдаем прилегающую землю Tesco и автомобильной мойке, вакантность стремится к нулю. Мы привлекли в ритейл-парк Centro Ostrava фитнес-центр. Это обеспечивает большой трафик утром и вечером, что положительно отразилось на посещаемости и оборотах наших арендаторов.

- Высокая ли вакантность в недавно приобретенном Most Retail Park?

- Высокая, примерно 30%. Предыдущий собственник, с моей точки зрения, не уделял должного внимания этому объекту. Уже подписано два предварительных договора с новыми арендаторами, и мы рассчитываем, что в следующем году вакантность будет не выше 5%.

О будущих покупках

- Вы ранее говорили, что присматриваетесь еще к трем торговым центрам в странах Восточной и Западной Европы. Что это за объекты?

- Мы присматриваемся к гораздо большему количеству объектов, но рассчитываем в следующем году купить не менее трех торговых центров в Чехии и Польше.

- А в других странах?

- Следим за ситуацией на рынках Венгрии, Румынии и Словакии. Но пока не готовы покупать. На первый взгляд, в этих странах есть объекты, в которых выше доходность: 10-11% годовых. При этом в предлагаемых объектах заканчиваются договоры аренды по высоким ставкам, существенно выросла конкуренция, и собственникам придется сильно снижать ставки, в некоторых случаях в два раза.

Мы ожидаем снижения ставок и будем приобретать объекты уже по другой цене. Сделки планируем примерно через два-три года.

- Коммерческая недвижимость в странах Западной Европы вас не привлекает?

- Мы рассматривали объекты для понимания основных тенденций в странах Западной Европы. На этих рынках более низкие ставки по кредитам. Например, в Германии реально получить кредиты с эффективной ставкой около 1% годовых и более длинные контракты с арендаторами - на 5-20 лет. В Чехии эффективная ставка по кредитам около 2% годовых, арендные контракты обычно заключаются на 5-10 лет, очень редко - на 15. Доходность в Западной Европе существенно ниже: около 6-7% годовых, а цены за 1 кв м существенно выше.

- Почему инвестируете в зарубежные объекты?

- У меня много бизнесов в Украине, но они не объединены под одним брендом. Скажу честно: риски в Украине и странах Восточной Европы несопоставимы. Суммарно по всем бизнесам, где я являюсь инвестором, насчитывается около 100 судебных дел. Если говорить о недвижимости, то это оспаривание права собственности, полученных разрешительных документов, неправомерное начисление земельного налога и т.д.
Мы оспариваем эти решения в судах, в основном получаем позитивные решения, но это занимает очень много времени. Взаимодействуем с Советом бизнес-омбудсмена, встречаемся с руководителями подразделений государственных структур, которые выносят неправомерные решения. Они говорят, что все исправят, но ничего не меняется.

- Откуда такое пристальное внимание со стороны контролирующих органов?

- Не думаю, что это связано лично со мной. Это касается всех бизнесменов, которые ведут прозрачно бизнес в Украине и не платят взятки.

- Вы принципиально не платите взятки?

- Я не вижу в этом смысла. Особенно имея опыт работы в Европе, где заранее знаешь свои права и все контролирующие органы гарантируют их соблюдение. Репутация, по моему мнению, это самое ценное, что есть у бизнесмена.
Несмотря на громкие заявления представителей высшего политического истеблишмента страны и новости о коррупционных делах в высших эшелонах, на практике в ведении бизнеса мало что поменялось. Система прокуратуры, МВД, СБУ и судов, разрешительных и контрольных органов в большей степени работает в прежнем режиме. Учитывая, что кредит доверия к задекларированным изменениям бизнес-климата исчерпывается, а изменения так и не наступили, я ограничиваю инвестиции в Украину.

- К каким компаниям вы имеете отношение?

- Я непубличный человек. Есть несколько бизнесов, в которые я инвестировал. Например, это клиника для здоровых людей Sqlab, портал недвижимости Address.ua, около 10 молодых технологических компаний с глобальными амбициями, дистрибьюторская и логистическая компания Медиа Трейдинг, которая работает с иностранными производителями, растаможивает, хранит и продает продукцию на территории Украины. Были ожидания, что такая услуга будет интересна тысячам иностранных компаний. Но в последнее время большинство ранее работавших клиентов закрыли свой бизнес в Украине.

- Почему?

- Доходность и риски не совпадают с ожиданиями производителей. Продажи на украинском рынке сокращаются, страховые компании закрыли лимиты на Украину. Другими словами, все, что производители отгружают в Украину, - на свой страх и риск. Западный менеджмент не привык рисковать.

 

 

Об инвестиционном климате

- Правительство говорит о значительном упрощении правил работы для бизнеса в Украине. Вы чувствуете изменения?

- Есть некоторые островки улучшений, например организация публичных реестров, отмена монополии на регистрацию прав собственности, БТИ и ряд других. В то же время, если сравнивать с нашими ближайшими соседями - Польшей и Чехией, то мало что изменилось в лучшую сторону.

- Почему тогда не продаете бизнес в Украине?

- Я думаю, что продавать бизнес в Украине - это из разряда фантастики. Можно продать конкретные объекты недвижимости, можно продать товар. В своей финансовой отчетности я резервирую практически 100% средств, которые инвестированы в Украину.

Об украинском рынке недвижимости

- Украинский рынок коммерческой недвижимости считается одним из наиболее привлекательных. В Киеве открывается множество новых торговых центров. Считаете ли вы этот рынок интересным?

- Стоимость денег в Украине очень высокая. Например, в Чехии кредитная ставка около 2% годовых в евро, а в Украине от 12%. Стоимость денег очень хорошо отражает риски.

Доходность коммерческой недвижимости в Украине - 12-14%, примерно на уровне стоимости денег. Другими словами, вкладывать заемный капитал не имеет смысла, поскольку инвестор не получит никакой маржи. Украинская гривня за 20 лет обесценилась в 15 раз, и мы не знаем, какой курс будет завтра, в отличие от относительно стабильных чешской кроны и польского злотого.

- Киев активно застраивается новыми жилыми объектами. Этот рынок перспективный?

- В этом году в Киеве будет введено в эксплуатацию около 3 млн кв м жилой недвижимости, тогда как в предыдущие годы в столице вводили в эксплуатацию около 1 млн кв м. Я не вижу предпосылок для того, чтобы рынок принял в три раза больше.
Цены на жилье сегодня находятся на уровне себестоимости. Базовые строительные материалы, такие как цемент, арматура, бетон, за два года подорожали в два раза, стоимость работ выросла еще больше, потому что множество квалифицированных рабочих из Украины работают в Польше и других странах Европы. Подорожало все, кроме квартир.

- Как много объектов коммерческой недвижимости в Киеве выставлено на продажу?

- Очень большое предложение при крайне низком спросе.

- Насколько запросы собственников реальны?

- Я знаю несколько западных инвесторов, которые готовы рисковать и купить в Украине объекты с доходностью около 20%. Ожидания продавцов - это доходность 13-14%. Существует огромная пропасть между 20 и 14%. Очень часто сделки в Украине - это передача актива внутри группы или продажи локальным инвесторам.

- У вас есть еще один проект в Украине - это реконструкция под комплекс апартаментов Loft House Podol. Этот проект вы реализуете вместе с Ольгой Кавуниченко. Сейчас работы в нем заморожены. В чем проблема?

- В Украине мы не строим ничего нового, а только реконструируем. Для Loft House Podol мы выкупили два здания на улице Межигорской, 78, выполнили реконструкцию и планировали продавать в них апартаменты.

Сначала бывший арендатор - некий израильский бизнесмен грузинского происхождения - подал иски с требованиями признать его право собственности на эти объекты при наличии большого долга по арендной плате. Было в общей сложности 9 судебных дел, все мы выиграли, на это ушло более двух лет. После окончания судебных процессов мы продали апартаменты в первом здании и приступили к реконструкции второго. Но сейчас работы заморожены из-за необоснованных претензий контролирующих органов. По этому вопросу у нас около 20 судебных дел. Пока все они не будут урегулированы, мы не планируем продолжать реконструкцию.

- Коммерческие банки и Фонд гарантирования вкладов получили в управление огромное количество объектов недвижимости, которые они готовы продать. Интересно ли выкупать такие активы?

- Фонд гарантирования вкладов и коммерческие банки сконцентрировали огромное количество недвижимости и прав требования на недвижимость в Украине. Но продаются в основном проблемные объекты или права требования. При этом в большинстве случаев цены выше, чем на рынке.

- Какие ваши прогнозы по поводу улучшения бизнес-климата в Украине?

- Думаю, что до следующих президентских выборов ключевые игроки будут заинтересованы в сохранении инструментов влияния друг на друга, и текущая система прокуратуры, СБУ, МВД, судов не будет реформирована. Возможно, какие-то позитивные предпосылки могут возникнуть с апреля 2019-го в зависимости от результатов выборов, но пока об этом говорить еще рано.

biz.liga.net

 

 

 

Недвижимость Украины

Амнистия нелегальных домов увеличит сборы налогов ...
Но благие цели могут открыть возможности для ...
Обвала цен на квадратные метры ждать не стоит, а ...

Зарубежная недвижимость

Главный экономист Минфина заявил, что объем ...
 Научно-исследовательский институт ISET в ...
Растет аппетит к новым апартаментам в Монако со ...

Комментарии специалистов

 Государственные строительные нормы помогут ...
 Как безопасно купить квартиру на первичном ...
Эксперты назвали основные тренды, связанные с ...

Быть успешным

Знаете, в чем главная составляющая успешного ...
Переговоры являются неотъемлемой частью бизнеса, ...
Ответьте на вопросы и узнайте, как далеко готовы ...